Оформление договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Предварительный договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире
ОБРАЗЕЦ
Типовой договор купли-продажи комнаты
в коммунальной квартире
Мы, (указать фамилию, имя, отчество), _______ года рождения, паспорт серии _____ № ______, выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ), проживающий по адресу:______________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и (указать фамилию, имя, отчество), _______ года рождения, паспорт серии _____ № ______, выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ), проживающий по адресу:__________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем
1. Я, (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: одну комнату №__ в коммунальной квартире, расположенной на __ (указать этаж) этаже дома, находящуюся по адресу: ______________.
2. Указанная комната имеет общую площадь ___ (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилую площадь (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и расположена в квартире общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м. Вместе с комнатой № __ отчуждается (указать размер долей) долей в праве на места общего пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается в соответствии с правоустанавливающими документами Продавца).
3. Указанная комната принадлежат Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 01.01.01, зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение № 000 от 01.01.01), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ___ № _, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).
4. Указанная комната продается за ____(указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
5. Собственник жилого помещения - комнаты № __ не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.
6. Покупатель обязуется уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 4 договора, в полном объеме (указать в какой срок).
7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
8. В соответствии со ст. 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации при передаче комнаты №_ сторонами составляется передаточный акт.
9. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформления сторонами передаточного акта.
10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
12. Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.
13. До подписания настоящего договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
16. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет (указать, кто именно несет расходы по государственной регистрации - Продавец или Покупатель).
17. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец ______________________
Покупатель ____________________
Коммунальных квартир становится все меньше. Но этот пережиток ушедшей советской эпохи еще имеется в Москве, Санкт-Петербурге и других городах страны. Сделка по продаже комнаты в коммуналке кажется простой, но не следует забывать о ее нюансах.
Образцы
Основные моменты
Перед продажей комнаты в коммуналке следует обратиться к законодательству и, в частности п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса. Согласно их требованиям продавец обязан известить о своем желании собственников остальных комнат. Они имеют преимущественное право выкупить продаваемую часть квартиры.
Извещение оформляется письменно с указанием полной информации о продаваемом имуществе и его стоимости. Форма документа произвольная и должна содержать:
- ФИО и адрес того, кому оно направляется;
- ФИО, паспортные данные продавца комнаты;
- намерение продать комнату с указанием ее адреса, площади и стоимости;
- сведения о правоустанавливающих документах на комнату;
- предложение выкупить имущество по указанной цене;
- просьба известить о своем намерении в течение месяца;
- указание о том, что комната будет продана третьему лицу при отказе от выкупа или отсутствия ответа в указанный срок;
- дата составления, подпись продавца.
Исчисление срока начинается от даты получения извещения. Дата получения может быть зафиксирована на экземпляре продавца при личном вручении. Извещение допустимо направить по почте письмом с уведомлением. Дата получения будет указана в уведомлении.
Следует отметить, что указывать стоимость комнаты нужно ту, по которой она будет продана стороннему лицу. Недопустимо указание в извещении завышенной суммы, иначе соседи будут вправе оспорить сделку в судебном порядке.
Отказ соседей выкупать комнату в коммуналке должен быть оформлен официально. Для этого необходимо всем собственникам в квартире явиться в орган Росреестра или нотариусу, где их письменные отказы будут удостоверены. При регистрации перехода прав собственности к покупателю эти отказы должны быть приложены к основному пакету документов. Незарегистрированные отказы не имеют законной силы.
Важно ! Росреестр не примет заявление к регистрации перехода права собственности без предъявления документов, свидетельствующих об отказе сособственников купить комнату.
В любом случае, при продаже комнаты соседу или третьему лицу оформлять сделку необходимо письменно. Составляется договор купли-продажи.
Как правильно заполнить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?
Договор сделки составляется по стандартному образцу с обязательным присутствием следующих реквизитов:
- наименования документа, места и даты составления;
- реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации);
- предмет договора с указанием номера комнаты в коммунальной квартире, на каком этаже, ее точный адрес, метраж комнаты и полный метраж квартиры, доля в праве на места общего пользования в соответствии с правоустанавливающим документом;
- сведения о праве собственности на комнату;
- цена договора и способ передачи денежных средств продавцу;
- условия передачи имущества и перехода прав собственности;
- права и обязанности сторон. Покупатель обязан передать денежные средства за комнату и принять ее, а продавец – оплатить все полагающиеся коммунальные платежи на дату продажи и передать комнату по акту;
- ответственность сторон, предусматривающую все виды нарушений и требования к их устранению или денежному возмещению;
- порядок разрешения споров;
- иные условия;
- реквизиты сторон и подписи.
Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документ составляется в трех экземплярах, два их которых передаются после регистрации каждой из сторон, а третий остается в органе Росреестра.
Договор
купли-продажи комнаты в квартире
Года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем «Продавец» , и _______________________________________________________________, ____________ года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый далее «Покупатель », с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец передал в собственность (ПРОДАЛ), а Покупатель принял в собственность (КУПИЛ), принадлежащую Продавцу на праве собственности комнату №___________, общей площадью _______________ (___________) кв. метров в ______комнатной квартире , общей площадью без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас __________________ кв. метров, в том числе жилой площадью _____________________ кв.м., площадь квартиры с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас составила _________________ кв.метра. Квартира расположена на ______________ этаже ________________этажного кирпичного/панельного дома по адресу: г. Москва, ул. ___________, дом ________, корпус ________ квартира _________, комната №____________. При подписании настоящего договора Продавец передал в собственность, а Покупатель принял в собственность комнату и право собственности на долю в местах общего пользования указанного жилого дома.
2. Право собственности на комнату принадлежит Продавцу на основании: Договора купли-продажи от __________года. Право собственности зарегистрировано и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от ___________ года.
3. В комнате на регистрационном учете состоят: _____________.
4. Вышеуказанная комната оценивается и продается Продавцом Покупателю за ___________ (____________________) рублей. Цена комнаты является окончательной и изменению не подлежит. Настоящим Стороны подтверждают, что Покупатель передал, а Продавец принял денежные средства в размере стоимости комнаты в полном объеме при подписании настоящего договора. Продавец не имеет к Покупателю ни каких, в том числе финансовых претензий по оплате стоимости комнаты.
5. Покупатель приобретает указанную комнату в исправном техническом состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию. Претензий к качеству комнаты на момент подписания настоящего договора у Покупателя не имеется.
6. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять комплект правоустанавливающих документов на комнату и документов о техническом состоянии комнаты, и комнату по Акту приема-передачи, в том качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего Договора. Продавец и Покупатель обязуются подписать Акт приема-передачи при подписании настоящего Договора.
7. Риск случайной гибели или случайного повреждения комнаты переходит на Покупателя с момента подписания Акта приема-передачи.
8. По заявлению Продавца на момент совершения настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена (не обещано дарение, не пожертвована) не заложена, в споре, под запрещением и арестом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц, задолженности по коммунальным платежам, в том числе задолженностей по оплате электроэнергии не имеется. Продавец несет ответственность за сокрытие и недостоверность указанных сведений. 1
9. Право собственности Покупателя на комнату подлежит государственной регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) с момента государственной регистрации права собственности.
10. Продавец и Покупатель обязуются обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган в течение пяти рабочих дней со дня подписания Акта приема-передачи комнаты. Расходы по государственной регистрации права собственности несет Покупатель.
11. Покупатель обязан осуществлять за свой счет обслуживание и ремонт поступающей в его собственность комнаты.
12. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства и представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в письменной или устной форме, до заключения настоящего Договора.
13. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один – Продавцу, один – Покупателю, один – для регистрирующего органа.
ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец
- Адрес регистрации: ________________________________________________
- Почтовый адрес: __________________________________________________
- Телефон/факс: _____________________________________
- Паспорт серия, номер: _______________________________
- Кем выдан: _______________________________________________________
- Когда выдан: ______________________________________________________
Покупатель
- Адрес регистрации: _________________________________________________
- Почтовый адрес: ___________________________________________________
- Телефон/факс: ____________________________________
- Паспорт серия, номер: ______________________________
- Кем выдан: ________________________________________________________
- Когда выдан: _______________________________________________________
- Подпись: ______________________________
Отчуждение комнаты в коммунальной квартире в 2018 году — один из наиболее непростых и популярных вопросов, касающихся продажи недвижимости. Важным условием является предоставление доказательств в отношении права собственности на данный жилой объект. А также важно установить статус недвижимости и соблюсти преимущественное право, регулируемое действующим законодательством.
Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире
Надзор относительно обязательства соблюдения, регламентируемых нормами закона, правил приобретения или продажи отдельной комнаты в коммуналке, довольно строго контролируется со стороны уполномоченных государственных служащих. Игнорирование любой из стадии данной процедуры приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной.
Хронология покупки или продажи комнаты выглядит следующим образом:
- принятие решения о приобретении, либо продаже объекта недвижимости;
- определение рыночной стоимости;
- соблюдение процедуры извещения лиц, проживающих в смежных комнатах (их законных собственников) о праве преимущественного выкупа продаваемой комнаты;
- составление договора купли-продажи;
- денежный расчет между сторонами;
- общегосударственная регистрация описываемой сделки.
Процедуру третьего пункта следует разобрать более подробно. В соответствии с законодательной базой РФ, преимущественным правом покупки комнаты в коммунальной квартире обладают бесспорно соседи, проживающие в иных комнатах данной недвижимости. Законодатель позаботился о соблюдении интересов лиц, проживающих в смежных комнатах, предоставив им исключительное право первоочередного выкупа. Соответствующее правило не может быть проигнорировано.
На кого законодатель возложил обязанность произвести извещение соседей?
Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?
Важным моментом в оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире считается факт обязательного заверения заключенной сделки в органах нотариата. Во-первых, следует отметить, что нормы цивильного права об обязательности заверения договора приобретения или продажи объекта недвижимости у нотариуса появились вследствие выявления огромного количества «мнимых» сделок.
Согласно статистическим данным, в последнее время одни и те же комнаты коммуналок многократно, в определенный период времени, продавались разным лицам. Данное обстоятельство стало возможным по причине несовершенства работы государственных органов, осуществляющих регистрацию сделок.
Ранее с момента подачи документов на регистрацию факта, подтверждающего смену владельца жилья и до момента наступления указанного факта, сведения о произведенном расчете за комнату в коммунальной квартире нигде не фиксировались. По этой причине проверить факт продажи условной квартиры или комнаты другому лицу просто невозможно. Во избежание факта обмана и мошенничества законодателем Российской Федерации и были внесены поправки, указывающие на необходимость заверения заключенной сделки по приобретению недвижимости в органах нотариата.
Продажа комнаты в коммунальной квартире до сих пор остается актуальным вопросом в сфере сделок с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи территории включает ряд особенностей, рассматриваемых в статье. Придется столкнуться с различными трудностями, в том числе со сложностью разделения и оформления необходимого пакета документов.
Главное — соблюдать преимущественное право на покупку жилья в коммунальной квартире, которое устанавливается законодательством Российской Федерации.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Если рассматривать коммунальную квартиру как объект недвижимости, то она отличается следующим:
- В ней проживают несколько семей, которые ежемесячно вносят оплату по коммунальным платежам;
- Жильцу или семье принадлежит одна комната в коммунальной квартире, то дополнительно разрешается использовать кухню, ванную, туалет, коридор и прихожую;
- Каждый жилец или семья приобретают жилье в коммунальной квартире на основаниях, которые не зависят от остальных людей, проживающих в квартире:
- договор купли-продажи;
- аренды;
- мены и другие.
- Продажа комнаты в коммунальной квартире по договору купли-продажи требует достаточных знаний действующего законодательства.
Многие задаются вопросом, нужно ли согласие соседей на реализацию комнаты?
Согласие соседей на продажу территории по договору купли-продажи, если она находится в личной собственности, не требуется. В их обязанности входит лишь оформление отказа от приобретаемого помещения или предоставление ответа на протяжении 30 календарных дней.
Стоит отметить , что преимущественным правом обладают лишь те соседи, которые имеют в собственности и другие помещения. Документ не предоставляется тем, кто снимает квартиру на основе ипотеки или аренды.
Чтобы продать комнату, нужно составить уведомление. Оно пишется от лица продавца. В ней указывается следующая информация:
- Фамилия, имя и отчество соседей, которые проживают на жилой площади;
- Условия сделки, которые содержат преимущественное право;
- Цена комнаты;
- Дата составления документа (уведомления);
- Подпись продавца.
Кто обладает преимущественным правом покупки?
Продать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу не так просто. Ведь, первыми на очередь становятся соседи по квартире. Они могут либо подтвердить принятие решения о приобретении, написать отказ или в течение 30 календарных дней ничего не отвечать. Если они напишут отказ или не ответят на уведомление в течение одного месяца, то сделку в дальнейшем можно будет совершить с третьим лицом.
Это значит, что прежде чем продать собственное жилье стороннему покупателю, необходимо предложить соседям долю по той же стоимости на аналогичных условиях. Предлагать следует исключительно в письменном виде. Как правило, наиболее оптимальные средства связи: по почте, отправив самостоятельно письме о вручении и уведомлении.
Существуют ситуации, когда соседи умышленно затягивают продажу комнаты по договору купли-продажи, сбивая ее стоимость или оставляя ее пустующей на неопределенный период.
Разберитесь, кто из ваших соседей обладает преимущественным правом на приобретение жилой недвижимости. За подобной информацией обратитесь в Росреестр. Вам потребуется выписка на жилое помещение и всех имеющих правообладателей. Уведомление, как правило, оформляется лишь собственникам комнат в коммунальной квартире. Если вы обнаружите, что в квартире есть комнаты, не прошедшие процедуру приватизации, то уведомите об этом орган управления муниципальным имуществом.
Случаются и ситуации, когда собственником одной из комнат считается несовершеннолетний. Законодательство РФ разделяет таких граждан на две группы:
- Дети младше 14 лет. Не обладают гражданской правоспособностью, поэтому подписать отказ от комнаты имеют право лишь опекуны;
- Дети 14-18 лет обладают частью прав. Им дозволено самостоятельно высказывать свою точку зрения, но только с согласия родителей.
Составление договора купли-продажи
Как правило, в случае продажи комнаты используется предварительный договор. Это актуальный документ для подобного вида сделки. Чтобы уведомить соседей о продаже комнаты потребуется время. Собственники соседних комнат имеют право покупки, на тех же условиях, что и с третьими лицами. Предварительный договор купли-продажи комнаты необходим:
- Закон обязывает оформлять договоренность между продавцом и покупателем в письменном виде и в обязательном порядке.
- Требуется подготовить необходимые документы для предоставления их в Росреестр. Чтобы зарегистрировать переход права собственности на комнату от продавца к покупателю, необходимо сотрудникам Росреестра предоставить соответствующие документы. К этому относится и уведомление должным образом соседей, которые имеют первоочередное право на приобретение комнаты.
- Если одна комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким продавцам, то основной договор нужно заверить у нотариуса, а в предварительном написать, кто будет оплачивать его услуги.
Необходимо ли заверить сделку у нотариуса?
В 2016 году положения законодательства Российской Федерации относительно составления договора купли-продажи комнаты в жилой недвижимости были изменены. Так Правительство планирует, что благодаря принятому закону факт мошенничества в таких сделках практически исключается. То есть теперь все подобные сделки проходят через услуги нотариуса.
Уведомление иных собственников о продаже квартиры также можно отправить через нотариуса. Если в течение определенного времени нотариусу не поступает ответ от остальных собственников, комната может быть продана третьему лицу. После подачи необходимых бумаг, документ о праве собственности оформляется в течение 3-4 дней. В столице России стоимость услуг нотариуса (включая государственную пошлину) составляют 25 тысяч рублей.
Заверение документов у нотариуса требуется в обязательном порядке.
Можно ли самим обратиться в Многофункциональный центр? Документ должен быть заверен у нотариуса. А затем зарегистрировать право на третье лицо можно самостоятельно.
Если регистрировать договор купли-продажи через нотариуса, то дополнительно гражданин оплачивает 5 000 рублей, не считая государственной пошлины.