Судебная экспертиза площади земельного участка. Истец требует земельный участок завышенной площади

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,
СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

ПРИКАЗ

Об утверждении методических указаний по расчету
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 года N 369 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах"

приказываю:

1. Утвердить "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (далее - Методические указания).

2. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) обеспечить рассылку Методических указаний субъектам Российской Федерации.

3. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) и Департаменту земельной политики (Лойко П.Ф.) оказывать содействие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в вопросах применения Методических указаний.

И.о.Министра
А.Ш.Шамузафаров

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Область применения

Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.

2. Нормативные ссылки

СНиП 2.07-01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" ;

"Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" , утвержденное .

3. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 . Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

3.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

Территории под жилыми зданиями;

Проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

Открытые площадки для ременного хранения автомобилей;

Придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

Хозяйственные площадки;

Физкультурные площадки.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.

При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 года, в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

норм.к к з.д.

где S - нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м_2;

S - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м_2;

к У - удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности (таблица приложения А).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно - бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

S - S - S
кв нж застр.
S = ___________________ х S + S , (2)
к S общ.к застр.к
общ.зд

где S - размер земельного участка в кондоминиуме;

к
S - общая площадь квартала, микрорайона;
кв

S - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче
нж
в кондоминиумы;

S - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в
застр.к
границах квартала, микрорайона;

S - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых
общ.зд
зданий в границах данного квартала, микрорайона;

S - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для
общ.к
которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

S - площадь застройки кондоминиума, для которого
застр.к
рассчитывается земельный участок.

3.7. Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 .

3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Приложение А. Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений для зданий разной этажности

Приложение А

Строительные				Этажность
1957 г. СН 41-58
1967 г. СНиП II-К.2-62
1975 г. СНиП II-60-75
1994 г. МГСН-1.01-94,	3,57 - 1,61	1,85 - 1,43
				Не менее 0,92

Примечания. 1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице.

2. Норма СНиП 2.07.01-89 * приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м_2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле:

У х 18
з.д18
У = ____________,
з.д Н

где У - показатель земельной доли при 18 м_2/чел.;
з.д18

Н - расчетная жилищная обеспеченность, м_2.

Строительные		Этажность
					Более 22
1967 г. СНиП II-К.2-62
1975 г. СНиП II-60-75
1994 г. МГСН-1.01-94,

Приложение Б. Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности

Приложение Б

График не приводится.

Приложение В. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Приложение В

Примеры:

1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры - 50 м_2.

В соответствии с таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 м_2.

2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м_2 общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х годов.

Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м_2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м_2.

В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400 х 0,98 = 5292 м_2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 х 3 = 15876 м_2.

Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м_2. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724: 3 = 1908 м_2.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 15.01.2016 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено Центру независимых судебных экспертиз «ТЕХЭКО» Пермское представительство.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Какова площадь земельного участка, используемого при эксплуатации одноэтажного металлического здания склада оборудования (лит. А), общей площадью 2 378,2 кв.м., расположенного по адресу: ...?

Какова площадь земельного участка, используемого при эксплуатации одноэтажного металлического здания склада оборудования (лит. Б) с антресольным этажом, общей площадью 3507.4 кв.м., расположенного по адресу: ...?

Какова площадь земельного участка, используемого при эксплуатации трехэтажного кирпичного производственного здания (лит. Bl , В2, ВЗ), общей площадью 5995.4 кв.м., расположенного по адресу: ...?

Какова площадь земельного участка, используемого при эксплуатации одноэтажного кирпичного здания кислородной станции (лит. Д-Д4) общей площадью 1 066,5 кв.м., расположенного по адресу: ...?

Какова площадь земельного участка, используемого при эксплуатации 1-этажного кирпичного здания подстанции №368 у цеха №42 (лит.Л), общей площадью 51.7 кв.м., находящегося по адресу: ...?

Какова площадь земельного участка, используемого при эксплуатации одноэтажного кирпичного здания (лит. Ж) общей площадью 735 кв.м., находящегося по адресу: ...?

Какова площадь земельного участка, используемого при эксплуатации здания общей площадью 534,4 кв.м. (лит. Е-Е2), находящегося по адресу: ...?

10.03.2016 в суд поступило экспертное заключение, согласно которому:

Площадь земельного участка, используемого при эксплуатации одноэтажного металлического здания склада оборудования (лит. А), общей площадью 2 378,2 кв.м., расположенного по адресу: ... равна 6195 кв.м.

Площадь земельного участка, используемого при эксплуатации одноэтажного металлического здания склада оборудования (лит. Б) с антресольным этажом, общей площадью 3507.4 кв.м., расположенного по адресу: ... равна 6386 кв.м.

Площадь земельного участка, используемого при эксплуатации трехэтажного кирпичного производственного здания (лит. Bl , В2, ВЗ), общей площадью 5995.4 кв.м., расположенного по адресу: ... равна 11 417 кв.м.

Площадь земельного участка, используемого при эксплуатации одноэтажного кирпичного здания кислородной станции (лит. Д-Д4) общей площадью 1 066,5 кв.м., расположенного по адресу: ... равна 4234 кв.м.

Площадь земельного участка, используемого при эксплуатации 1-этажного кирпичного здания подстанции №368 у цеха №42 (лит.Л), общей площадью 51.7 кв.м., находящегося по адресу: ... равна 1574 кв.м.

Площадь земельного участка, используемого при эксплуатации одноэтажного кирпичного здания (лит. Ж) общей площадью 735 кв.м., находящегося по адресу: ... равна 10011 кв.м.

Площадь земельного участка, используемого при эксплуатации здания общей площадью 534,4 кв.м. (лит. Е-Е2), находящегося по адресу: ... равна 3234 кв.м.

Согласно экспертному заключению, общая площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости с учетом пожарных и технологических проездов, включая площадь участков под объектами недвижимости составляет 43 051 кв.м.

Таким образом, расчет неосновательного обогащения необходимо производить исходя из площади фактического землепользования равной 43 051 кв.м.

Расчёт проводится на основании представленных заказчиком источником: генеральный план, проект или схема планировки строительства, технико-экономическое обоснование, проект трассы, проект горного отвода.

В практике отводов применяется 3 способа расчёта земельной площади:

1. По нормативам

2. По предельной площади застройки

3. По аналогам

Первый способ является самым распространённым и основан на использовании установленных норм земельного отвода. Он применяется для линейных сооружений, строительства аэропортов, предприятий рыбного хозяйства, объектов строительства. Нормативы устанавливаются дифференцированно для определения зон, изыскательских работ, складирования материалов, отвалов породы.

Второй способ расчёта площади практикуется для размещения дополнительных объектов строительства на уже занятой территории (уплотнение жилого строительства, добавка к горному отводу). Показателем здесь является плотность застройки, которая определяется как отношение застроенной площади к общей площади земельного отвода. Этот показатель регулируется проектом использования земельного участка, проектом застройки и соответствует минимальной плотности, которая регулируется соответствующими нормативами. Дополнительный отвод разрешается в том случае, если реальная площадь застройки отличается от проектной не более, чем на 0,1.

Третий способ предполагает использовать аналоги, т.е. данные о рационально действующих объектах соответствующей мощности. Эти данные применяются для типовой застройки, при размещении уникальных объектов, используется в экстремальных условиях.

Для поиска наилучшего решения разрабатываются несколько вариантов размещения объектов, приемлемых как для заказчика, так и для изъятия (выкупа) земельных участков.

Требования:

· Использовать преимущественно земли государственного запаса или малопродуктивные, не эффективно используемые земли.

· Не допускать существенного нарушения сложившейся системы землепользования – это особо относится к землям с/х предприятий, земли крестьянских хозяйств, участкам индивидуальной собственности.

· Не допускать существенного изменения социальной и экологической ситуации в конкретной местности, т.е. отвод земельного участка и функционирование объекта не должны усложнять условия жизни местного населения и доступ особо привлекательным местам отдыха, промысла.

Указанные требования особо важны при линейных отводах, а также при строительстве крупных промышленных и иных предприятий. Границы проектируемых земельных участков наносятся на проектный план, масштаб плана выбирается с учётом размеров отводимого участка и зоны его влияния на окружающую территорию, как правило, масштаб 1:10000. На проектном плане отображаются элементы ситуации, виды и подвиды угодий, участки земель различных форм собственности, зоны установления особых режимов использования, а также границы и описание смежных землевладений.

Заказчик: Арбитражный суд Московской Области

Исполнитель : Эксперт Кадыров Ф.А.

Основание: Определение Арбитражного суда Московской Области о назначении судебной экспертизы.

Объект исследования: Площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

Цель экспертного анализа: Ответить на следующие вопросы : содержащиеся в Определении Арбитражного суда Московской Области о назначении судебной экспертизы.

• Определить площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

Определить, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ___ необходимыми для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область.

Экспертиза документов: суд определил предоставить экспертам материалы дела

Сведения об экспертах

Эксперт: Кадыров Ф.А. , имеющий высшее техническое образование в области строительства и патентоведения, ученую степень кандидата технических наук (ВАК СССР), Сертификат №7/152 соответствия требованиям системы сертификации для экспертов судебной экспертизы в области «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», выдан ГУ РФЦСЭ при Министерстве Юстиции РФ решением Совета Системы от 15.12.2006 г., Сертификат, регистрационный номер №РОСС RU.И597.04НЯ00 от 16 октября 2009 года № 000554, соответствия требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их оценки», выдан некоммерческим партнерством «Палата судебных экспертов» решение Совета Системы от 17.12.2009 г, Квалификационный Аттестат Росстроя России IX - APR № 158667 от 19 марта 2009 года. Имеет высшее техническое образование в области Патентоведения, свидетельство об окончании Высших Курсов ВГКПИ при Государственном комитете СССР по делам Изобретений и Открытий (Свидетельство № 010887, с отличием), Диплом (№00371) Института Технического Творчества и Патентоведения (ИТТП) при ЦС ВОИР, автор восьми Авторских Свидетельств и Патентов, в различных областях науки и техники. Дважды награжден серебряной медалью ВДНХ СССР, за достижения в развитии народного хозяйства СССР. Общий стаж работы 22 года, из них опыт научной и преподавательской работы - 10 лет, стаж работы в области экспертизы 12 лет.

Экспертам, проводившим анализ представленной проектной и договорной документации, разъяснены права и обязанности эксперта, изложенные в ст. 55 АПК РФ а также предупредить об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренного ст. 307 УК РФ.

Эксперт Кадыров Ф.А.

При осмотре и составлении экспертного заключения использовались следующие нормативные документы:

• ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями на 30 декабря 2008 года).
• Гражданский Кодекс Российской Федерации.
• ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании».
• ФЗ от 22.07.2008г. №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
• СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания (с Изменениями N 1, 2, 3). Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 30.12.1987 N 313. СНиП от30.12.1987N2.09.04-87* Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий: Тип документа: Нормативно технический документ. Дата начала действия: 01.01.1989г. Опубликован: официальное издание, Госстрой России - М.: ГУП ЦПП, 2001 год Дата редакции: 14.05.2001г.
• СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Вид документа: Постановление Минстроя России от 29.10.1996 N 18-77.
• СНиП от 29.10.1996 N 11-02-96. Принявший орган: Минстрой России.
• Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в г.Москве».
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 13 апреля 2010 года).
• Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве (с изменениями на 11 июля 2006 года). Вид документа: Распоряжение мэра Москвы от 11.04.2000 N 378-РМ.
• ГОСТ 21.502-2007 от 25.03.2008 Система проектной документации для строительства. Правила выполнения проектной и рабочей документации металлических конструкций.
• РДС 11-201-95 Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства. Вид документа: Постановление Минстроя России от 24.04.1995 N 18-39.
• МДС 11-3.99 Методические рекомендации по проведению экспертизы технико-экономических обоснований (проектов) на строительство объектов жилищно-гражданского назначения. Приказ Главгосэкспертизы России от 15.01.1997.
• Положение об оценке качества проектно-сметной документации для строительства. Вид документа: Постановление Госстроя СССР от 06.06.1985 N 28-Д. Принявший орган: Госстрой СССР. Статус: Действующий.
• СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия». Утверждены постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства от 29 августа 1985 г. N 135. В СНиП 2.01.07-85* внесено изменение N 1, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 08.07.88 г. N 132, а также добавлен разд.10 "Прогибы и перемещения", разработанный ЦНИИСК им. Кучеренко Госстроя СССР и ЦНИИпромзданий Госстроя СССР.
• СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280 СНиП от 04.12.1987 N 3.03.01-87 Строительные нормы и правила РФ. Дата введения 1988-07-01.

ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА

Экспертный анализ проведен на основании действующего законодательства РФ и нормативной документации.

Исследовательская часть

Для расчета площади земельного участка необходимого для использования здания, определяем число сотрудников, которых возможно разместить в здании. Получается 97 человек. Таким образом, исходя из таблицы Приложения №7 СНиП 2.07.01-89*, размер земельного участка, прилегающего к нему, должен составлять 4278 кв.м. Площадь застройки с учетом данных плана экспликации, составляет 353,31+15,11+ 7,84=376,3 кв.м.

Итого общая площадь земельного участка для использования здания центральной конторы, должна быть не менее 4664.3 кв.м.

СНиП 2.07.01-89* СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛАГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. Дата введения 1990-01-01

1.5. Численность населения на расчетный срок следует определять на основе данных о перспективах развития поселения в системе расселения с учетом демографического прогноза естественного и механического прироста населения и маятниковых миграций. Перспективы развития сельского поселения должны быть определены на основе планов развития колхозов и совхозов и других предприятий с учетом их производственной специализации, схем проектов землеустройства, проектов районной планировки в увязке с формированием агропромышленного комплекса, а также с учетом размещения подсобных сельских хозяйств предприятий, организаций и учреждений. При этом расчет численности населения следует выполнять на группу сельских поселений, входящих в хозяйство.

1.6*. Территорию для развития городских и сельских поселений необходимо выбирать с учетом возможности ее рационального функционального использования на основе сравнения вариантов архитектурно-планировочных решений, технико-экономических, санитарно-гигиенических показателей, топливно-энергетических, водных, территориальных ресурсов, состояния окружающей среды, с учетом прогноза изменения на перспективу природных и других условий. При этом необходимо учитывать предельно допустимые нагрузки на окружающую природную среду на основе определения ее потенциальных возможностей, режима рационального использования территориальных и природных ресурсов с целью обеспечения наиболее благоприятных условий жизни населению, недопущения разрушения естественных экологических систем и необратимых изменений в окружающей природной среде.

1.7. С учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена: для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, в том числе научно-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон; для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.

Ландшафтно-рекреационная территория включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на селитебной территории, формируют систему открытых пространств.

В пределах указанных территорий выделяются зоны различного функционального назначения: жилой застройки, общественных центров, промышленные, научные и научно-производственные, коммунально-складские, внешнего транспорта, массового отдыха, курортные (в городах и поселках, имеющих лечебные ресурсы), охраняемых ландшафтов.

Организацию территории сельского поселения необходимо предусматривать в увязке с общей функциональной организацией территории хозяйства, как правило, выделяя селитебную и производственную территории.

В исторических городах следует выделять зоны (районы) исторической застройки.

Примечания: 1. При соблюдении санитарно-гигиенических и других требований к совместному размещению объектов разного функционального назначения допускается создание многофункциональных зон.

2. В районах, подверженных действию опасных и катастрофических природных явлений (землетрясения, цунами, сели, наводнения, оползни и обвалы), зонирование территории поселений следует предусматривать с учетом уменьшения степени риска и обеспечения устойчивости функционирования. В зонах с наибольшей степенью риска следует размещать парки, сады, открытые спортивные площадки и другие свободные от застройки элементы.

В сейсмических районах функциональное зонирование территории следует предусматривать на основе микрорайонирования по условиям сейсмичности. При этом под застройку следует использовать участки с меньшей сейсмичностью в соответствии с требованиями СН 429-71.

ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ЗОНА СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ

3.4. Территория, занимаемая площадками промышленных предприятий и других производственных объектов, учреждениями и предприятиями обслуживания, должна составлять, как правило, не менее 60% всей территории промышленной зоны (района).

Примечания: 1. Занятость территории промышленной зоны (района) определяется в процентах как отношение суммы площадок промышленных предприятий и связанных с ними объектов в пределах ограждения (или при отсутствии ограждения - в соответствующих ей условных границах), а также учреждений обслуживания с включением площади, занятой железнодорожными станциями, к общей территории промышленной зоны (района), определенной генеральным планом города. Занятые территории должны включать резервные участки на площадке предприятия, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений.

2. Нормативный размер участка промышленного предприятия принимается равным отношению площади его застройки к показателю нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий в соответствии со СНиП II-89-80.»

Таким образом, исходя из данных приведенных в свидетельстве о Государственной регистрации права. Здание: центральная контора с верандой, 2-этажное, общая площадь 576,20 кв.м, адрес объекта: Московская область имеет площадь 576,2 кв. м. площадь предназначенная непосредственно для размещения персонала согласно данным Технического здания на здание составляет 388,9 кв.м. Исходя из нормы: «…Площадь помещений следует принимать из расчета 4 м на одного работника управления»…, согласно СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания (с Изменениями N 1, 2, 3):

«..Помещения управления и конструкторских бюро

3.2*. Площадь помещений следует принимать из расчета 4 м на одного работника управления, 6 м на одного работника конструкторского бюро, для работающих инвалидов, пользующихся креслами-колясками, - 5,65 и 7,65 м соответственно….».

3.16. При размещении сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений расстояния между ними следует назначать минимально допустимые исходя из санитарных, ветеринарных и противопожарных требований и норм технологического проектирования. Плотность застройки площадок сельскохозяйственных предприятий должна быть не менее указанной в СНиП II-97-76.

3.17. Линии электропередачи, связи и других линейных сооружений местного значения следует размещать по границам полей севооборотов вдоль дорог, лесополос, существующих трасс с таким расчетом, чтобы обеспечивался свободный доступ к коммуникациям с территории, не занятой сельскохозяйственными угодьями.

3.18*. Производственная зона, как правило, не должна пересекаться железными или автомобильными дорогами общей сети.

При размещении сельскохозяйственных предприятий и других объектов необходимо предусматривать меры по исключению загрязнения почв, поверхностных и подземных вод, поверхностных водосборов, водоемов и атмосферного воздуха с учетом требований п.3.6* и разд.9 настоящих норм….

СЕТЬ УЛИЦ И ДОРОГ

6.17. Улично-дорожную сеть населенных пунктов следует проектировать в виде непрерывной системы с учетом функционального назначения улиц и дорог, интенсивности транспортного, велосипедного и пешеходного движения, архитектурно-планировочной организации территории и характера застройки. В составе улично-дорожной сети следует выделять улицы и дороги магистрального и местного значения, а также главные улицы. Категории улиц и дорог городов следует назначать в соответствии с классификацией, приведенной в табл.7.

Таблица 9

	Основное назначение	Расчетная скорость движения, км/ч	Ширина полосы движе- ния, м	Число полос движе- ния	Ширина пешеходной части тротуара, м
Поселковая дорога	Связь сельского поселения с внешними дорогами общей сети
Главная улица	Связь жилых территорий с общественным центром
Улица в жилой застройке:
основная	Связь внутри жилых территорий и с главной улицей по направлениям с интенсивным движением
второстепенная (переулок)	Связь между основными жилыми улицами
	Связь жилых домов, расположенных в глубине квартала, с улицей
Хозяйственный проезд, скотопрогон	Прогон личного скота и проезд грузового транспорта к приусадебным участкам

6.18*. Расчетные параметры улиц и дорог городов следует принимать по табл.8*, сельских поселений - по табл.9.

6.19. Расстояние от края основной проезжей части магистральных дорог до линии регулирования жилой застройки следует принимать не менее 50 м, а при условии применения шумозащитных устройств, обеспечивающих требования СНиП II-12-77, не менее 25 м.

Расстояние от края основной проезжей части улиц, местных или боковых проездов до линии застройки следует принимать не более 25 м. В случаях превышения указанного расстояния следует предусматривать на расстоянии не ближе 5 м от линии застройки полосу шириной 6 м, пригодную для проезда пожарных машин.

6.20. В конце проезжих частей тупиковых улиц и дорог следует устраивать площадки с островками диаметром не менее 16 м для разворота автомобилей и не менее 30 м при организации конечного пункта для разворота средств общественного пассажирского транспорта. Использование поворотных площадок для стоянки автомобилей не допускается.

6.21*. На магистральных улицах регулируемого движения допускается предусматривать велосипедные дорожки, выделенные разделительными полосами. В зонах массового отдыха населения и на других озелененных территориях следует предусматривать велосипедные дорожки, изолированные от улиц, дорог и пешеходного движения. Велосипедные дорожки могут устраиваться одностороннего и двустороннего движения при наименьшем расстоянии безопасности от края велодорожки, м:

Примечание. Допускается устраивать велосипедные полосы по краю проезжей части улиц и дорог с выделением их маркировкой двойной линией. Ширина полосы должна быть не менее 1,2 м при движении в направлении транспортного потока и не менее 1,5 м при встречном движении. Ширина велосипедной полосы, устраиваемой вдоль тротуара, должна быть не менее 1 м.

6.22*. Радиусы закругления проезжей части улиц и дорог по кромке тротуаров и разделительных полос следует принимать не менее, м:

В стесненных условиях и при реконструкции радиусы закругления магистральных улиц и дорог регулируемого движения допускается уменьшать, но принимать не менее 6 м, на транспортных площадях - 8 м.

При отсутствии бордюрного ограждения, а также в случае применения минимальных радиусов закругления ширину проезжей части улиц и дорог следует увеличивать на 1 м на каждую полосу движения за счет боковых разделительных полос или уширения с внешней стороны.

НОРМЫ РАСЧЕТА СТОЯНОК АВТОМОБИЛЕЙ

Рекреационные территории, объекты отдыха, здания и сооружения	Расчетная единица	Число машино-мест на расчетную единицу
Рекреационные территории и объекты отдыха
Пляжи и парки в зонах отдыха	100 единовременных посетителей
Лесопарки и заповедники
Базы кратковременного отдыха (спортивные, лыжные, рыболовные, охотничьи и др.)
Береговые базы маломерного флота
Дома отдыха и санатории, санатории-профилактории, базы отдыха предприятий и туристские базы	100 отдыхающих и обслуживающего персонала
Гостиницы (туристские и курортные)
Мотели и кемпинги		По расчетной вместимости
Предприятия общественного питания, торговли и коммунально-бытового обслуживания в зонах отдыха	100 мест в залах или единовременных посетителей и персонала
Садоводческие товарищества	10 участков
Здания и сооружения
Учреждения управления, кредитно-финансовые и юридические учреждения, значений:
республиканского	100 работающих
местного
Научные и проектные организации, высшие и средние специальные учебные заведения

Результаты обследования

Экспертом __ ноября 2012 года был предпринят выезд, для обследования объекта. При обследовании, в присутствии сторон (см. Акт осмотра) было осмотрены помещения центральной конторы и прилегающий к ней земельный участок.

При обследовании зафиксировано следующее. Здание конторы в настоящее время эксплуатируется по назначению, изменения пятна застройки не зафиксировано.

Параллельно фасаду здания проходит автомобильная дорога с устроенными радиусами поворота. Вдоль дороги имеется бордюрное ограждение. Ширина дороги составляет 7,5 м, что соответствует двухполосной внутрипоселковой дороге согласно табл.9 СНиП 2.07.01-89*.

На территории сквера, расположенного на другой стороне дороги, расположена зона отдыха с устроенным на ней фонтаном. Там же расположена доска почета. Территория имеет ярко выраженное ландшафтное очертание с выполненными малыми архитектурными формами.

При осмотре зафиксировано наличие примыкающей к дальней границе сквера автомобильной стоянки с авторским оформлением подпорных стенок. С левой стороны к зданию конторы правления примыкает автомобильная стоянка, оформленная в том же стиле. и возведенная примерно в то же время,

Экспертом время постройки автостоянок на основании внешнего вида архитектурных деталей и состояния определяется как построенное в период конца 70-х начале 80-хгодов 20-го века. Стороны на осмотре пояснили, что данное оформление действительно относится к этому периоду и выполнялась в качестве дипломной работы выпускником соответствующего учебного заведения. К тому же периоду относится и устройство сквера.

С учетом того, что существовавшее на то время сельскохозяйственное предприятие было градообразующим, о чем свидетельствует и опись передаваемого имущества, включающее в себя, в том числе и инженерные сети, данное благоустройство производилось силами АПК «___ » и затем в составе имущества было передано АОЗТ «___ ». Согласно СНиП 2.07.01-89*, приложение 7*, территория предприятия формируется согласно заданию на проектирование, либо исходя из норм данной таблицы.

Экспертиза считает, что поскольку благоустройство произведено на всей площади участка, то площадь и границы земельного участка с кадастровым номером _____, являются достаточными для использования здания центральной конторы, как функционально с ним связанного, однако, из состава участка необходимо выделить внутри поселковую дорогу, которая, возможно и входила в общий состав передаваемого имущества, но на основании требований градостроительного Кодекса Российской Федерации, по мнению эксперта, не может войти в состав участка, поскольку относится к территориям общего пользования и по ее границам проходят красные линии градостроительного регулирования.

Градостроительный Кодекс Глава 1. Общие положения

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

11) красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) (пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);

12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт дополнен со 2 августа 2011 года Федеральным законом от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ - см. предыдущую редакцию);

Экспертиза земельных участков выводы

• Определить площадь земельного участка необходимого для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ____. Ответ: Площадь земельного участка согласно СНиП 2.07.01-89*, приложение 7*, территория предприятия формируется согласно заданию на проектирование, либо исходя из норм данной таблицы СНиП 2.07.01-89*.

Исходя из требований норм рекомендуемая площадь земельного участка для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, составляет 4664.3 кв.м. Однако, поскольку при обследовании установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером ____, имеются объекты, объединенные художественным, архитектурным замыслом, то данная территория земельного участка с кадастровым номером ____ изначально проектировалась, как функционально связанная со зданием центральной конторы, как градообразующего предприятия.

Определить, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ____ необходимыми для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ______________.

Ответ: Площадь и границы земельного участка с кадастровым номером ______________ для использования объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер _______, достаточны для обслуживания объекта недвижимости здания: центральная контора с верандой, расположенного по адресу: Московская область, условный номер ____.

Поскольку предусмотренная нормами площадь земельного участка, не превышает испрашиваемую, то возможен выдел участка, как целиком, так и в части, с исключением из его состава внутрипоселковой дороги, которая, возможно и входила в общий состав передаваемого имущества, но на основании требований градостроительного Кодекса Российской Федерации, по мнению эксперта, на данный момент, не может войти в состав участка, поскольку относится к территориям общего пользования и по ее границам проходят красные линии градостроительного регулирования.

Эксперт, к.т.н. Ф.А. Кадыров